Зачем государствам нужны покупатели недвижимости из других стран?
Когда иностранец приобретает недвижимость в какой-либо стране, он фактически становится в ней инвестором. Такие инвестиции выгодны государству, ведь приток иностранного капитала поддерживает экономическое развитие страны. Некоторые государства не только приветствуют, но и поощряют инвестиции в недвижимость. Это касается Мальты, Кипра и других стран Южного Средиземноморья и Карибского бассейна, которые предлагают собственникам упрощенные условия иммиграции. Почему они это делают? С одной стороны, данные страны испытывают экономические трудности, связанные с нехваткой производств, высокой безработицей, экономической эмиграцией молодёжи и, в некоторых случаях, экономической отсталостью, а потому им нужны дополнительные инвестиции. С другой стороны они конвертируют в прибыль свои нематериальные ресурсы, которые так ценят покупатели недвижимости из других стран: тёплый мягкий климат, выход к морю и, как следствие, потенциал для развития туристического бизнеса.
Агрегаторы
Ресурс | Предложений | Страны | Основная база |
---|
Homeoverseas | 157,888 | 76 | Европа, СНГ, Азия, Африка, Ближний Восток, Океания, Карибский бассейн, Латинская Америка |
ee24 | 130,380 | 41 | Европа, СНГ, Азия, Африка, Ближний Восток, Океания, Карибский бассейн |
Tranio | 70,991 | 65 | Европа, СНГ, Южная Азия, Ближний Восток, Океания, Карибский бассейн |
Prian | 87,659 | 57 | Европа, СНГ, Южная Азия, Африка, Ближний Восток, Океания, Карибский бассейн |
Realting | 15,184 | 30 | Европа, СНГ, Южная Азия, Африка, Ближний Восток, Океания, Карибский бассейн |
Агентства недвижимости
Название | Experto IG | Pafilia | AWAY REALTY | Avangard | ImmoTrading GmbH | DEM GROUP | Bennecke | Premiumazur | Evans | IL Globo |
---|
Основано | 2013 | 1977 | 2005 | 2005 | 2012 | 2008 | 1988 | 2012 | 1991 | n/a |
Направл-я | Мульти | Греция | Мульти | Испания | Мульти | Германия | Испания | Мульти | Мульти | Италия |
Продажа недвиж. | + | + | + | + | + | + | + | + | + | + |
Аренда недвиж. | + | + | + | + | + | + | + | + | + | + |
Строит-во под заказ | — | + | + | + | — | + | — | + | + | — |
Послепродажное обслуж-е | — | + | + | + | — | + | + | + | + | + |
Оформление ВНЖ | + | + | + | + | + | + | — | + | + | — |
Оформление гражданства | + | + | + | + | + | + | — | + | + | — |
Оценка недвижимости | — | — | + | + | + | + | + | + | + | + |
Оформление ипотеки | + | + | + | + | + | + | + | + | + | + |
Регистрация бизнеса | — | + | + | + | + | + | — | — | + | — |
Страхование | — | + | + | + | + | + | — | + | + | + |
Банковские услуги | + | + | + | + | + | + | — | + | + | + |
Приобрести домик на берегу моря в тёплой стране – вот картинка, которую представлял себе практически каждый. Между тем, покупка недвижимости за рубежом может стать не просто приятной фантазией, а средством достижения конкретных целей, таких как:
-
Иммиграция. Можно переехать насовсем или на время работы или учебы. Можно также приобрести недвижимость для семьи, приезжать в заграничный дом на отдых или оставить его в качестве «запасного аэродрома» на все случаи жизни;
-
Получение ВНЖ/гражданства. Необязательно в целях иммиграции – гражданство некоторых стран может дать право безвизового въезда в большинство стран мира.
-
Получение пассивного дохода. Инвестиции в недвижимость могут принести деньги, ведь домик или апартаменты можно сдавать в аренду. Помимо жилой недвижимости можно также приобрести и коммерческую, которая будет приносит пассивный доход;
-
Получение дохода от перепродажи. Купленную недвижимость можно продать дороже, если она растёт в цене, или если отреставрировать её.
-
Сбережение средств. В некоторых случаях вложение в недвижимость поможет уберечь деньги от инфляции.
Лучшие страны для покупки недвижимости
Страна | Стоимость, $/кв.м[1][2] | НДС | Налог, передача | Налог. в год | Налог, наследство | Налоги, регион. | Пошлина |
---|
Мальта | 1 968 USD | 0% | 0% | 0% | 0% | - | 5%[3] |
Кипр | 1 523 USD | 19% | 3–8% | 0% | 0% | - | 22 600 USD[4] |
Болгария | 779 USD | 20% | 0,1-3% | 0,1–0,45% | 0–6,6% | - | 0%[5][6] |
Испания | 2 073 USD | 21% | 6% | 1,3% | 7,65–34% | 0,2–2,5% | 0,5–2,5%[7] |
Черногория | 1 169 USD | 21% | 3% | 0,25–1% | 0–3% | - | 0%[8] |
Таиланд | 1 784 USD | 7% | 3% | 12,5% | 0–10% | - | 0,1%[9] |
Португалия | 1 618 USD | 0% | 5–10% | 0,3–7,5% | 0–10% | - | [10] |
Италия | 2 352 USD | 0–22% | | 0–4,36%+ | 0–8% | 0,7–4,23% | [11] |
Греция | 1 436 USD | 24% | 3,09% | 0–1,15% | 0–40% | 0,025–0,035% | 3,6%[12][13] |
Турция | 578 USD | 0–18% | 3% | 0,1–0,6% | 1–30% | - | 0,189–0,948%[14][15][16] |
ОАЭ | 2 131 USD | 5% | 4% | - | 0% | 5-10% | - |
Данные могут измениться
Недвижимость в ОАЭ сегодня пользуется популярностью среди инвесторов, поскольку предлагает выгодные условия для ее приобретения. Так постоянно повышается спрос среди туристов и местных жителей на аренду жилой недвижимости, поэтому собственник может сдавать ее в краткосрочную или долгосрочную аренду. Самым затратным налогом при покупке остаётся регистрационный взнос, который составляет 4%. В отличие от других стран в ОАЭ отсутствуют налог на недвижимость и налог на полученный доход.
Сравнение цен на недвижимость ($/кв.м)
Покупка недвижимости для получения пассивного дохода
Недвижимость за рубежом можно сдавать в краткосрочную или долгосрочную аренду. Перед покупкой необходимо определиться с целевой аудиторией, узнать тип и объём спроса на съёмное жильё. Например, домик у моря может быть востребован отдыхающими в тёплый сезон как на короткое, так и на длительное время. Доход с недвижимости облагается налогами в стране покупки – необходимо заранее учесть все возможные сборы. Разумеется, сделка с арендатором должна быть заключена в соответствии с законодательством страны. Помимо этого доход с недвижимости и банковские операции за рубежом может понадобиться задекларировать на родине: например, это требуется от налоговых резидентов в России. Придётся ли платить подоходный налог не только в стране покупки, но и на родине, зависит от размера данного налога за рубежом и самой страны: например, чтобы избежать двойного налогообложения, РФ заключила договоры с рядом стран.
Сравнение стран для сдачи недвижимости в аренду
Страна | Доходность в год[17] | Город | Налог с дохода 1 130 USD/мес. | Налог с дохода 9 040 USD/мес. |
---|
Черногория | 7,53% | Прибрежные районы | 9% | 9%[18] |
Португалия | 5,45% | Лиссабон | 28% | 28%[10] |
Таиланд | 5,13% | Бангкок | 10% | 30%[9] |
Болгария | 5,12% | София | 10% | 10%[19] |
Кипр | 4,74% | Лимасол | 0% | 35%[20] |
Испания | 4% | Мадрид | 19–21% | 19–23%[7] |
Греция | 3,97% | Афины | 15% | 45%[12] |
Италия | 3,92% | Рим | 23% | 43%[21] |
Мальта | 3,37% | Валетта | 20% | 35%[22] |
Турция | 1,93% | Стамбул | 15% | 35%[14] |
Данные могут измениться
Перепродажа зарубежной недвижимости
Заработать деньги можно и на перепродаже недвижимости, если цены на неё растут. Минус данного вида инвестиции в недвижимость состоит в том, что рынок и реакция покупателей не всегда предсказуемы, так как зависят от множества условий. Например, цены на недвижимость могут неожиданно упасть, и тогда вкладчик потеряет часть вложенных денег, а продолжительный рост цен может вызвать резкое падение спроса на недвижимость – ведь её некому будет покупать. При этом продавец недвижимости должен быть готов столкнуться с рядом сборов как в стране продажи (налог на прирост стоимости недвижимости, передачу права собственности, регистрационные и другие сборы в зависимости от страны), так и с налогами на родине. Одним словом – данный способ инвестирования не гарантирует дохода и сопряжен с множеством рисков. Чтобы не попасть впросак, перед покупкой нужно познакомиться не только с состоянием и тенденциями национального рынка недвижимости, но и просчитать возможные сценарии развития с учетом максимального количества факторов, таких как:
-
Динамика цен на недвижимость;
-
Темпы инфляции;
-
Динамика и объем спроса на недвижимость;
-
Тип спроса на жилье (покупка жилья или его аренда);
-
Темпы застройки;
-
Размер налогов и сборов на родине и за рубежом, связанных с перепродажей недвижимости;
-
Другие факторы.
Налоги при продаже недвижимости в разных странах
Страна | Налог | Комментарий |
---|
Мальта | 8% | Единый налог. В некоторых исключительных случаях размер может изменяться с 2 до 10%[23] |
Черногория | 9% | Единый налог[18] |
Болгария | 10% | Единый налог[19] |
Греция | 15% | Заморожен до 31 декабря 2019[13] |
Кипр | 20% | Единый налог[4] |
Испания | 19–23% | 19% на сумму до 6 780 USD, 21% с 6 780 USD до 56 499 USD, 23% – от 56 499 USD[7] |
Италия | 0–43% | 0% – недвижимость, которая была во владении более 5 лет или которая была основным местом жительства владельца, 23% на сумму до 16 950 USD, 27% с 16 951 USD до 31 640 USD, 38% c 31 641 USD до 62 149 USD, 41% c 55001 до 84 749 USD[11] |
Португалия | 28% | Единый налог[10] |
Турция | 0–35% | 0% – недвижимость, которая была во владении более 5 лет, 15% – до 2 674 USD% – от 2 674 USD до 6 142 USD% – от 6 142 USD до 14 452 USD% – от 14 452 USD[24] |
Таиланд | 0–35% | 0% – до 4 729 USD% – 4 729 USD–9 458 USD% – 9 458 USD–15 764 USD% – 15 764 USD–23 645 USD% – 23 645 USD–31 527 USD% – 31 527 USD–63 054 USD% – 63 054 USD–157 635 USD% – от 157 635 USD[25] |
Данные могут изменяться
Покупка недвижимости как способ сбережения средств
Инвестиции в недвижимость не всегда приносят доход, но могут быть использованы как способ сбережения средств. Покупка дома, например, может быть более надёжным вложением, чем инвестиции в акции: их ценность условна, а недвижимость – это реальный объект, стоимость и значение которого меньше подвержены изменению экономической ситуации. Вложение в недвижимость поможет защитить средства от инфляции, если рост цен на недвижимость будет обгонять темпы инфляции в выбранной стране. Покупка недвижимости за рубежом хороша вдвойне, если хранение средств в родной стране рискованно или невыгодно из-за нестабильной или неблагоприятной финансовой обстановки. Недостатком данного способа является то, что обстановка на рынке может измениться, например, если начнёт расти инфляция, которая «съест» часть вложенных средств. Необходимо хорошо знать экономическую ситуацию в стране покупки, а также сценарии её развития, и не вкладывать все средства в один-единственный объект, чтобы не подвергать риску всё своё состояние.
Покупка недвижимости для получения ВНЖ/гражданства
Государства предлагают свой вид на жительство или гражданство тем, кто готов вложить деньги в местную недвижимость. Такой способ иммиграции часто называют получением «золотой визы». Дополнительными требованиями к покупателю недвижимости могут быть отсутствие на его счету преступлений, оформление медицинской страховки. В некоторых случаях держателю инвестиций необходимо проводить в стране несколько месяцев в году, не выводить инвестиции из страны в течение нескольких лет и иметь стабильный доход определенного размера.
Страны Южной Европы являются лучшим вариантом для иммиграции такого типа благодаря уровню экономического развития, географической близости, возможности безвизового въезда во многие страны[26], получения паспорта ЕС, выгодным условиям для приобретения ВНЖ или гражданства и теплому климату.
Лучшие страны для получения ВНЖ через недвижимость
Страна | Тип вложения | Инвестиция |
---|
Греция | Покупка недвижимости | 282 497 USD[27] |
Португалия | Вложение в восстановление недвижимости, которая была построена более 30 лет назад или которая находится в требующем реконструкции районе города. | 395 496 USD |
Португалия | Покупка недвижимости | 564 994 USD[28] |
Испания | Покупка недвижимости | 564 994 USD[29] |
Кипр | Покупка недвижимости | 338 997 USD[30] |
Латвия | Покупка недвижимости | 282 497 USD |