Когда иностранец приобретает недвижимость в какой-либо стране, он фактически становится в ней инвестором. Такие инвестиции выгодны государству, ведь приток иностранного капитала поддерживает экономическое развитие страны. Некоторые государства не только приветствуют, но и поощряют инвестиции в недвижимость. Это касается Мальты, Кипра и других стран Южного Средиземноморья и Карибского бассейна, которые предлагают собственникам упрощенные условия иммиграции. Почему они это делают? С одной стороны, данные страны испытывают экономические трудности, связанные с нехваткой производств, высокой безработицей, экономической эмиграцией молодёжи и, в некоторых случаях, экономической отсталостью, а потому им нужны дополнительные инвестиции. С другой стороны они конвертируют в прибыль свои нематериальные ресурсы, которые так ценят покупатели недвижимости из других стран: тёплый мягкий климат, выход к морю и, как следствие, потенциал для развития туристического бизнеса.

Где искать недвижимость за рубежом

Агрегаторы

РесурсПредложенийСтраныОсновная база
Homeoverseas157,88876Европа, СНГ, Азия, Африка, Ближний Восток, Океания, Карибский бассейн, Латинская Америка
ee24130,38041Европа, СНГ, Азия, Африка, Ближний Восток, Океания, Карибский бассейн
Tranio70,99165Европа, СНГ, Южная Азия, Ближний Восток, Океания, Карибский бассейн
Prian87,65957Европа, СНГ, Южная Азия, Африка, Ближний Восток, Океания, Карибский бассейн
Realting15,18430Европа, СНГ, Южная Азия, Африка, Ближний Восток, Океания, Карибский бассейн

Агентства недвижимости


НазваниеExperto IG PafiliaAWAY REALTYAvangard ImmoTrading GmbHDEM GROUPBenneckePremiumazurEvansIL Globo
Основано201319772005200520122008198820121991n/a
Направл-яМультиГрецияМультиИспания МультиГерманияИспанияМультиМультиИталия
Продажа недвиж.++++++++++
Аренда недвиж.++++++++++
Строит-во под заказ++++++
Послепродажное обслуж-е++++++++
Оформление ВНЖ++++++++
Оформление гражданства++++++++
Оценка недвижимости++++++++
Оформление ипотеки++++++++++
Регистрация бизнеса++++++
Страхование++++++++
Банковские услуги+++++++++
Приобрести домик на берегу моря в тёплой стране – вот картинка, которую представлял себе практически каждый. Между тем, покупка недвижимости за рубежом может стать не просто приятной фантазией, а средством достижения конкретных целей, таких как:
  • Иммиграция. Можно переехать насовсем или на время работы или учебы. Можно также приобрести недвижимость для семьи, приезжать в заграничный дом на отдых или оставить его в качестве «запасного аэродрома» на все случаи жизни;
  • Получение ВНЖ/гражданства. Необязательно в целях иммиграции – гражданство некоторых стран может дать право безвизового въезда в большинство стран мира.
  • Получение пассивного дохода. Инвестиции в недвижимость могут принести деньги, ведь домик или апартаменты можно сдавать в аренду. Помимо жилой недвижимости можно также приобрести и коммерческую, которая будет приносит пассивный доход;
  • Получение дохода от перепродажи. Купленную недвижимость можно продать дороже, если она растёт в цене, или если отреставрировать её.
  • Сбережение средств. В некоторых случаях вложение в недвижимость поможет уберечь деньги от инфляции.

Лучшие страны для покупки недвижимости


СтранаСтоимость,$/кв.м[0][1]НДСНалог, передачаНалог. в годНалог, наследствоНалоги, регион.Пошлина
Мальта1,968 USD0%0%0%0%-5%[2]
Кипр1,523 USD19%3–8%0%0%-23,677 USD[3]
Болгария779 USD20%0,1-3%0,1–0,45%0–6,6%-0%[4][5]
Испания2,073 USD21%6%1,3%7,65–34%0,2–2,5%0,5–2,5%[6]
Черногория1,169 USD21%3%0,25–1%0–3%-0%[7]
Таиланд1,784 USD7%3%12,5%0–10%-0,1%[8]
Португалия1,618 USD0%5–10%0,3–7,5%0–10%-[9]
Италия2,352 USD0–22%0–4,36%+0–8%0,7–4,23%[10]
Греция1,436 USD24%3,09%0–1,15%0–40%0,025–0,035%3,6%[11][12]
Турция578 USD0–18%3%0,1–0,6%1–30%-0,189–0,948%[13][14][15]
ОАЭ2,131 USD5%4%-0%5-10%-
Данные могут измениться Недвижимость в ОАЭ сегодня пользуется популярностью среди инвесторов, поскольку предлагает выгодные условия для ее приобретения. Так постоянно повышается спрос среди туристов и местных жителей на аренду жилой недвижимости, поэтому собственник может сдавать ее в краткосрочную или долгосрочную аренду. Самым затратным налогом при покупке остаётся регистрационный взнос, который составляет 4%. В отличие от других стран в ОАЭ отсутствуют налог на недвижимость и налог на полученный доход.

Сравнение цен на недвижимость ($/кв.м)

Покупка недвижимости для получения пассивного дохода

Недвижимость за рубежом можно сдавать в краткосрочную или долгосрочную аренду. Перед покупкой необходимо определиться с целевой аудиторией, узнать тип и объём спроса на съёмное жильё. Например, домик у моря может быть востребован отдыхающими в тёплый сезон как на короткое, так и на длительное время. Доход с недвижимости облагается налогами в стране покупки – необходимо заранее учесть все возможные сборы. Разумеется, сделка с арендатором должна быть заключена в соответствии с законодательством страны. Помимо этого доход с недвижимости и банковские операции за рубежом может понадобиться задекларировать на родине: например, это требуется от налоговых резидентов в России. Придётся ли платить подоходный налог не только в стране покупки, но и на родине, зависит от размера данного налога за рубежом и самой страны: например, чтобы избежать двойного налогообложения, РФ заключила договоры с рядом стран.

Сравнение стран для сдачи недвижимости в аренду


СтранаДоходность в год[16]ГородНалог с дохода 1,184 USD/мес.Налог с дохода 9,471 USD/мес.
Черногория7,53%Прибрежные районы9%9%[17]
Португалия5,45%Лиссабон28%28%[18]
Таиланд5,13%Бангкок10%30%[19]
Болгария5,12%София10%10%[20]
Кипр4,74%Лимасол0%35%[21]
Испания4%Мадрид19–21%19–23%[22]
Греция3,97%Афины15%45%[23]
Италия3,92%Рим23%43%[24]
Мальта3,37%Валетта20%35%[25]
Турция1,93%Стамбул15%35%[26]
Данные могут измениться

Перепродажа зарубежной недвижимости

Заработать деньги можно и на перепродаже недвижимости, если цены на неё растут. Минус данного вида инвестиции в недвижимость состоит в том, что рынок и реакция покупателей не всегда предсказуемы, так как зависят от множества условий. Например, цены на недвижимость могут неожиданно упасть, и тогда вкладчик потеряет часть вложенных денег, а продолжительный рост цен может вызвать резкое падение спроса на недвижимость – ведь её некому будет покупать. При этом продавец недвижимости должен быть готов столкнуться с рядом сборов как в стране продажи (налог на прирост стоимости недвижимости, передачу права собственности, регистрационные и другие сборы в зависимости от страны), так и с налогами на родине. Одним словом – данный способ инвестирования не гарантирует дохода и сопряжен с множеством рисков. Чтобы не попасть впросак, перед покупкой нужно познакомиться не только с состоянием и тенденциями национального рынка недвижимости, но и просчитать возможные сценарии развития с учетом максимального количества факторов, таких как:
  • Динамика цен на недвижимость;
  • Темпы инфляции;
  • Динамика и объем спроса на недвижимость;
  • Тип спроса на жилье (покупка жилья или его аренда);
  • Темпы застройки;
  • Размер налогов и сборов на родине и за рубежом, связанных с перепродажей недвижимости;
  • Другие факторы.

Налоги при продаже недвижимости в разных странах

СтранаНалогКомментарий
Мальта8%Единый налог. В некоторых исключительных случаях размер может изменяться с 2 до 10%[27]
Черногория9%Единый налог[28]
Болгария10%Единый налог[29]
Греция15%Заморожен до 31 декабря 2019[30]
Кипр20%Единый налог[31]
Испания19–23%19% на сумму до 7,103 USD, 21% с 7,103 USD до 59,193 USD, 23% – от 59,193 USD[32]
Италия0–43%0% – недвижимость, которая была во владении более 5 лет или которая была основным местом жительства владельца, 23% на сумму до 17,758 USD, 27% с 17,759 USD до 33,148 USD, 38% c 33,149 USD до 65,112 USD, 41% c 55001 до 88,789 USD[33]
Португалия28%Единый налог[34]
Турция0–35%0% – недвижимость, которая была во владении более 5 лет, 15% – до 2,674 USD, 20% – от 2,674 USD до 6,142 USD, 27% – от 6,142 USD до 14,452 USD, 35% – от 14,452 USD[35]
Таиланд0–35%0% – до 4,729 USD, 5% – 4,729 USD–9,458 USD, 10% – 9,458 USD–15,764 USD, 15% – 15,764 USD–23,645 USD, 20% – 23,645 USD–31,527 USD, 25% – 31,527 USD–63,054 USD, 30% – 63,054 USD–157,635 USD, 35% – от 157,635 USD[36]
Данные могут изменяться

Покупка недвижимости как способ сбережения средств

Инвестиции в недвижимость не всегда приносят доход, но могут быть использованы как способ сбережения средств. Покупка дома, например, может быть более надёжным вложением, чем инвестиции в акции: их ценность условна, а недвижимость – это реальный объект, стоимость и значение которого меньше подвержены изменению экономической ситуации. Вложение в недвижимость поможет защитить средства от инфляции, если рост цен на недвижимость будет обгонять темпы инфляции в выбранной стране. Покупка недвижимости за рубежом хороша вдвойне, если хранение средств в родной стране рискованно или невыгодно из-за нестабильной или неблагоприятной финансовой обстановки. Недостатком данного способа является то, что обстановка на рынке может измениться, например, если начнёт расти инфляция, которая «съест» часть вложенных средств. Необходимо хорошо знать экономическую ситуацию в стране покупки, а также сценарии её развития, и не вкладывать все средства в один-единственный объект, чтобы не подвергать риску всё своё состояние.

Покупка недвижимости для получения ВНЖ/гражданства

Государства предлагают свой вид на жительство или гражданство тем, кто готов вложить деньги в местную недвижимость. Такой способ иммиграции часто называют получением «золотой визы». Дополнительными требованиями к покупателю недвижимости могут быть отсутствие на его счету преступлений, оформление медицинской страховки. В некоторых случаях держателю инвестиций необходимо проводить в стране несколько месяцев в году, не выводить инвестиции из страны в течение нескольких лет и иметь стабильный доход определенного размера.
Страны Южной Европы являются лучшим вариантом для иммиграции такого типа благодаря уровню экономического развития, географической близости, возможности безвизового въезда во многие страны[37], получения паспорта ЕС, выгодным условиям для приобретения ВНЖ или гражданства и теплому климату.

Лучшие страны для получения ВНЖ через недвижимость

СтранаТип вложенияИнвестиция
ГрецияПокупка недвижимости295,965 USD[38]
ПортугалияВложение в восстановление недвижимости, которая была построена более 30 лет назад или которая находится в требующем реконструкции районе города.414,351 USD
ПортугалияПокупка недвижимости591,930 USD[39]
ИспанияПокупка недвижимости591,930 USD[40]
КипрПокупка недвижимости355,158 USD[41]
ЛатвияПокупка недвижимости295,965 USD

Лучшие страны для получения гражданства через недвижимость

СтранаТип вложенияИнвестиция
МальтаПятилетний договор аренды недвижимости на Мальте94,709 USD
МальтаПокупка недвижимости414,351 USD[42]
КипрПокупка недвижимости2,545,297 USD[43]
Антигуа и БарбудаПокупка недвижимости400,000 USD[44]
Сент-Китс и НевисПокупка недвижимости200,000 USD[45]
ДоминикаПокупка недвижимости200,000 USD[46]
ТурцияПокупка недвижимости250,000 USD
ТурцияПокупка акций в инвестиционном фонде недвижимости500,000 USD[47]
Данные могут изменяться

Виды налогов

Будущий владелец недвижимости за рубежом должен знать виды налогов и сборов, с которыми ему предстоит встретиться в других странах. Шкала налогообложения может быть плоской – с фиксированной налоговой ставкой – или прогрессивной, когда величина налога растет вместе с размером облагаемой суммы. Список сборов и налогов индивидуален для каждого государства. Вот их примерный перечень:
  • Госпошлина (stamp duty) – «марочный» сбор, сбор за проведение операции с недвижимостью. Присутствует не только при покупке недвижимости, но и при других передачах собственности в зависимости от законодательства страны. Например, при передаче наследства. Уплачивается продавцом или покупателем.
  • Налог на доход от сдачи недвижимости в аренду (rental income tax). Размер налога может совпадать с подоходным налогом. Уплачивается арендодателем.
  • Налог на передачу собственности (immovable property/real estate transfer fee). Размер налога может зависеть от типа собственности, продавца. Уплачивается покупателем или продавцом в зависимости от страны. В некоторых странах отсутствует или является составным из НДС, регистрационного сбора/госпошлины и других сборов.
  • Регистрационный сбор (registration tax) – сбор за регистрацию операции с недвижимостью. По своей сути может являться налогом на передачу собственности или составлять его часть. Присутствует не всегда. Уплачивается продавцом или покупателем.
  • Налог на прирост стоимости недвижимости при продаже (capital gains tax). Исчисляется из размера прироста капитала, однако он может определяться по-разному в зависимости от страны. Один из примеров расчета: при покупке дома за 100,000 USD и его продаже за 150,000 USD, нужно будет заплатить налог на доход (разницу) в 50,000 USD. Размер налога может совпадать с подоходным налогом. Уплачивается продавцом.
  • Налог на недвижимость (real estate tax, immovable property tax, cadastral). Налог на рыночную или кадастровую стоимость недвижимости в зависимости от национального законодательства. Уплачивается собственником. Может устанавливаться на местном уровне.
  • Налог на чистое имущество (net wealth tax). Облагает всё имущество налогоплательщика. Присутствует не везде;
  • Муниципальные/региональные налоги (municipal/regional tax/local real estate duty) – налоги или добавочные налоги (surtaxes) в зависимости от области, территории, провинции и др.;
  • Налог на наследство/дарение (inheritance/gift tax). Это могут быть два различных налога. Величина обычно зависит от типа родственной связи дарителя с получателем. Супруги и прямые наследники иногда освобождаются от данного налога;
  • Налог на добавленную стоимость (value-added tax, VAT). Исчисляется из цены покупаемой недвижимости. В некоторых странах отсутствует для нерезидентов, чтобы способствовать притоку иностранных инвесторов, или не накладывается на операции с недвижимостью в принципе.
  • Налог на сбор мусора (waste collection tax). Зависит от страны, региона, муниципалитета и др. Возможно присутствие других налогов на обслуживание (service tax) в зависимости от места проживания.
Нужно. Владелец обязан уплачивать ряд налогов и услуг, даже когда не проживает в своём доме. Как правило, это:
  • Налог, рассчитываемый из рыночной или кадастровой стоимости жилья. Детали нужно уточнить в законодательстве страны покупки жилья;
  • Плата за обслуживание и уборку придомовой территории, вывоз мусора;
  • Страховка;
  • Другие налоги и сборы в зависимости от места проживания.
Можно заметить, что размер налогов в разных странах для резидентов и нерезидентов обычно различается. В данном случае речь идёт о так называемых «налоговых резидентах». Владельцы недвижимости-нерезиденты обычно должны платить налог только на тот доход, который они получают в стране владения недвижимостью. В то же время они подают налоговые декларации и платят налоги на родине в соответствии с законодательством страны своего гражданства, если оно того требует. Налоговым резидентом в стране владелец недвижимости становится тогда, когда он пребывает в государстве 183 дней и больше в календарном году. В большинстве стран установлен именно такой срок для определения налогового резидентства. Исключением является Таиланд – статус налогового резидента получает тот, кто присутствует в стране более 180 дней в году[48].

Основные документы для покупки недвижимости

  • Действующий загранпаспорт;
  • Свидетельство о рождении;
  • Квитанции об уплате необходимых сборов, пошлин, налогов, связанных со сделкой на недвижимость;
  • Нотариально заверенное согласие супруга(и) на приобретение недвижимости при необходимости;
  • Корпоративное одобрение, если покупку совершает юридическое лицо, при необходимости;
  • Другие документы по требованию.

Процесс покупки недвижимости за рубежом

  1. Определение бюджета;
  2. Поиск нужных специалистов: агента по недвижимости, юриста, инженера, нотариуса и других специалистов, которые будут сопровождать сделку;
  3. Определение цели покупки недвижимости: для жизни, инвестиций или др.;
  4. Выбор страны покупки: анализ рынка недвижимости, налогов, законов;
  5. Подбор подходящей недвижимости;
  6. Осмотр объекта, в том числе:
    1. Юридическая экспертиза;
    2. Техническое обследование объекта;
  7. Заключение соглашения о намерениях и резервация объекта;
  8. Оплата необходимых пошлин, сборов, налогов, оформление налоговых документов в зависимости от законодательства страны;
  9. Составление, обсуждение и подписание контракта о передаче собственности и оплата сделки;
  10. Регистрация права собственности в компетентных органах;
  11. Страхование имущества, жизни владельца.

Примерный перечень дополнительных расходов

  • Пошлины, сборы, налоги, уплачиваемые при покупке недвижимости;
  • Оплата услуг риэлтора, нотариуса, адвоката, инженера и других специалистов при необходимости;
  • Страхование имущества;
  • Комиссии при банковских переводах.

Нужно ли декларировать зарубежную недвижимость в РФ?

Декларирование недвижимости, которая приобретена за рубежом, требуется только от работников госструктур, муниципальных служащих, руководителей государственных фондов и корпораций и их супруга(и) и несовершеннолетних детей (полный перечень). Эта мера применяется для противодействия коррупции[49]. Остальные граждане России декларировать недвижимость не должны.
С другой стороны, если гражданин РФ открывает счёт в зарубежном банке и совершает через него денежные переводы, он должен отчитаться об этом перед налоговыми органами в России. Этого не требуется делать, если гражданин пребывает за пределами РФ более 183 дней в календарном году – в этом случае он не считается налоговым резидентом[50]. Кроме того, в некоторых случаях придётся уплатить налог с доходов на зарубежную недвижимость (НДФЛ) – это зависит от размера подоходного налога за рубежом и наличия соглашений между Россией и другими странами об освобождении от двойного налогообложения. Про декларирование, уплату налогов и совершение валютных операций можно узнать в Налоговом кодексе, а также в законах «О противодействии коррупции» и «О валютном регулировании и валютном контроле». Разобраться в законах самостоятельно не так-то просто, у тому же условия могут меняться в каждом индивидуальном случае в зависимости от страны покупки, срока владения зарубежной недвижимостью и других факторов. По этой причине лучше получить консультацию у профессионального юриста или опытного агента.